Hériter d’un bien immobilier peut sembler une chance. Mais pour certains, cette transmission se transforme vite en piège. En France, les logements mal notés sur le plan énergétique subissent des restrictions sévères. Résultat : des propriétaires se retrouvent bloqués, incapables d’augmenter les loyers, voire interdits de location.
Quand un héritage devient un fardeau…
Ils pensaient recevoir un petit coup de pouce financier. Mais à la place, ils héritent de murs froids, mal isolés, et souvent classés en étiquette F ou G du DPE (diagnostic de performance énergétique). Ces notes sont désormais synonymes de contraintes juridiques, de dépenses imprévues et de locataires mécontents.
C’est ce qui est arrivé à Claire, 38 ans, qui a récupéré l’appartement de sa tante à Marseille :
“Je me suis dit que je pourrais le louer, arrondir mes fins de mois. Mais il est noté G. Du coup, l’État me l’interdit. Je ne peux même pas indexer le loyer à l’inflation.”
Ce que dit la loi sur les passoires thermiques
Depuis la loi Climat et Résilience, un calendrier strict encadre la location des logements très énergivores :
- 2023 : interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F ou G
- 2025 : interdiction de louer les logements classés G
- 2028 : interdiction de louer les logements classés F
Et ce n’est que le début. Les logements notés E pourraient être les prochains à subir des restrictions.
Des travaux coûteux pour espérer louer
Pour ceux qui veulent remettre leur bien sur le marché, une seule solution : rénover. Mais cela a un coût souvent hors de portée.
Jean-Marc, 64 ans, a hérité d’un studio à Limoges :
“L’audit énergétique me conseille de changer les fenêtres, refaire l’isolation, la chaudière… On parle de 20 000 euros de travaux au minimum. Je n’ai pas cet argent.”
Le gouvernement propose certaines aides :
- MaPrimeRénov’ : accessible selon les revenus
- Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € de financement
- Bonus rénovation globale : pour les travaux combinés
Mais les démarches sont longues, techniques, et souvent décourageantes.
Des loyers gelés, même avec des locataires en place
Ce qui choque le plus les propriétaires ? Même si le bien est loué depuis longtemps, il n’est plus possible d’augmenter le loyer.
Sarah, 47 ans, hérite d’un F2 à Nancy :
“Le locataire paie un loyer bas depuis 8 ans. Je voulais l’ajuster avec l’IRL (indice de référence des loyers), mais j’ai découvert qu’en étiquette G, c’est interdit. Même l’inflation ne compte pas.”
Un gel qui dure tant que le classement n’est pas amélioré. Et en 2025, Sarah ne pourra plus louer du tout si aucun travaux n’est réalisé.
Revendre ou rénover : un dilemme économique
Pris à la gorge, certains héritiers préfèrent revendre. Les biens classés F ou G subissent une baisse moyenne de prix de 10 à 20% selon les notaires.
Mais même vendre devient difficile. De plus en plus d’acheteurs demandent un meilleur DPE ou des garanties sur les travaux à prévoir.
“On m’a proposé 30% en dessous du prix estimé. L’acheteur voulait budgéter les travaux à ma place.”, témoigne Julie, 53 ans, propriétaire à Angers.
Un phénomène qui touche des milliers de familles
Avec plus de 5 millions de logements classés F ou G en France, la problématique n’est pas marginale. Elle touche des familles modestes, des héritiers non préparés, mais aussi des investisseurs locatifs qui pensaient sécuriser leur avenir.
L’objectif de l’État est clair : sortir du parc locatif les passoires thermiques. Mais en parallèle, de nombreuses voix dénoncent un effet pervers : les logements désertent le marché, les loyers grimpent ailleurs, et certains sont exclus de la propriété sans l’avoir choisi.
Conclusion
Derrière une note énergétique, c’est une réalité sociale méconnue qui se dessine. Hériter d’un bien mal noté n’est plus un gain mais parfois un gouffre. Entre les règles, les aides floues et les contraintes administratives, beaucoup se sentent piégés.
Rénover, attendre ou céder son bien ? Chaque situation est unique, mais une chose est sûre : l’étiquette énergétique est bien plus qu’un chiffre, c’est aujourd’hui un verdict sur la valeur immobilière… et sur l’avenir.
